15.12.2008: Обмен жилья поможет поддержать рынок в период кризиса

     На рынке недвижимости сократилось количество сделок не только из-за ожиданий, экономии и потери гражданами рабочих мест.

     Ипотечные проблемы послужили причиной « нестыковки» сделок-альтернатив. Особенно страдают те покупатели и продавцы, которые оказываются в так называемых «цепочках», т.е. продают одним, которые также продают кому-то, и покупают у других, которые так же покупают у кого-то. Также сложносочиненные сделки иногда выстраиваются месяцами, меняются участники-звенья, а если в ней еще и задействована ипотека, то в настоящих условиях « стыковка» сделки-цепочки становится сложна, как стыковка космических кораблей. Найдя желаемую квартиру, многие сейчас не могут найти покупателя на свою. Как быть? В добрые старые времена, когда квартиры еще не приватизировали, популярны были договора мены. Сейчас же их незаслуженно забыли, хотя использовать их можно и в отношении приватизированных квартир. Мена или купля-продажа.

     Первый плюс такого договора состоит в том, что и покупатели -продавцы, как мы привыкли называть их по старинке, а вернее, меняющиеся стороны, одинаково зависят друг от друга. Т.е. если сделка по той или иной причине срывается, то срывается у обеих сторон по договоренности, одинаково и без вариантов. Напротив, если какой-либо участник цепочки « идет в отказ», страдает вся цепочка, начиная искать недостающее звено.

     Особенность же мены заключается в том, что в сделке участвует только 2 стороны мены. Иными словами, если стороны ваших и покупки и продажи могут быть разными, то поменяться вы можете только друг с другом.

     В некоторых случаях договор мены не делают, а делают 2 договора купли-продажи. Я покупаю у вас, а вы покупаете у меня. Это может быть выгодно, если вам необходимо получить возврат подоходного налога по налоговому вычету, продемонстрировать (легализовать) источники получения крупных сумм.

     Мену же сделать выгоднее, чтобы сэкономить на уплате НДФЛ с продажи, особенно, если возврат по налоговому вычету вами уже использован, либо пока вы не планируете его использовать. Т.е. не работаете и не уплачиваете НДФЛ, либо в последствии планируете использование налогового вычета по другому объекту недвижимости. Преимущества мены.

     Другой плюс – налогообложение. Вы не продаете, не получаете доход и не заполняете декларацию за исключением тех случаев, когда получаете большую доплату за свою квартиру, которую декларируете. Но даже при этом вам не нужно собирать документы фактически по двум сделкам ( продаже и покупке), чтобы заплатить налог только с разницы, а собрать документы только по одной сделке.

     Третий плюс – денежные операции минимизированы, за исключением доплаты. Вы не носитесь с огромными суммами денег, не имеете проблем с обналичиванием банковских вкладов, не арендуете сейфовые ячейки, и не пересчитываете купюры, боясь друг друга, фальшивок и ошибок счета. В договоре мены вообще может не указываться реальная рыночная стоимость квартиры, а указываться только доплата, если она есть. Поменялись совершенно добровольно, денег никаких не платили. Принципы свободы договора и его диспозитивных условий соблюдаются. Такая сделка не является не мнимой, ни притворной. Деньги-то за квартиру в полных суммах действительно не передаются, и люди действительно переезжают с места на место жительства.

     Фактически, вы совершаете бартерную операцию. Многие помнят, что во времена экономического кризиса девяностых бартерные операции « расцвели махровым цветом» из-за недостатка наличности, курсовых валютных разниц и прочих явлений кризисного периода, некоторые из которых существуют и сейчас. В силу вступает извечное правило, гласящее, что в периоды экономических катаклизмов люди на протяжении веков периодически возвращались к натуральному обмену, т.е. бартеру. Это, конечно, шутки, но преимущества сделки-мены очевидны и по оформлению, и по финансовым расчетам, и по налогообложению.

Финансовые вопросы мены

     Теперь немного о доплате. Практически, квартиры одинаковой стоимости бывают редко, но доплата на небольшие суммы может быть оформлена по-разному, например, распиской.

     Сделка мены с финансовой стороны гораздо эффективнее альтернативной купли-продажи с использованием ипотечного или потребительского кредита. Необходимую сумму доплаты можно « организовать» следующими способами:

- подсобрать все свои резервы. При этом, в отличие от кредита, вам не придется уплачивать комиссии и страховки. К сведению, комиссии банков при выдаче ипотечного кредита сейчас достигают 1,5% от суммы кредита, плюс высокие ставки, нервотрепка, сбор кучи документов, ежегодные страховки, платежи за текущее обслуживание счета и т.д.

- оформить рассрочку между физическими лицами – участниками договора мены, прописав ее в том же договоре мены, зафиксировав сразу суммы и\или проценты. Мена с рассрочкой будет зафиксирована в Регпалате, квартира у стороны-должника будет с обременением « в силу закона». А за неуплату рассроченных сумм договор будет предусматриваться расторжение сделки

– т.е. возврат обоих сторон мены в свои старые квартиры, либо иные предусмотренные законом способы взыскания долгов.

     Теоретически договора мены могут быть использованы не только в двусторонней сделке, но и в цепочках, например, когда доля в квартире или комната продается, а другая доля или комната обменивается. Само осуществление сделки с помощью договора мены несколько сложнее, так как риэлтору приходится более тщательно работать с каждой стороной сделки. Непривычная нашему рынку схема работы требует дополнительных разъяснений клиентам. Также такой договор мены индивидуален, так как могут быть предусмотрены дополнительные условия рассрочки и т.п.

     Возможна мена приватизированными квартирами и между городами. Но в этом случае сделка регистрируется по месту нахождения недвижимости и в том и в другом городе, а процесс несколько более длителен.

     Кстати, еще такой плюс. Часто при сделках с недвижимостью возникают вопросы выселения. Какой-то участник цепочки не освобождает квартиру, в то время как тот, кто в нее въезжает, уже должен освободить или освободил свою, и в нее вселилсь новые жильцы по цепочке. Здесь все решается проще, так как освобождение может быть только взаимным.

Оставить сообщение:

Имя: